Главная » Договоры » Расторжение договора соц найма по инициативе наймодателя. Как расторгнуть или переоформить договор социального найма жилого помещения. Образец искового заявления

Расторжение договора соц найма по инициативе наймодателя. Как расторгнуть или переоформить договор социального найма жилого помещения. Образец искового заявления

Согласно статье83 ЖКРФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия, выраженного в письменной форме, проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора, не ограничен законом, в их числе выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Договор считается расторгнутым не с момента, указанного в письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда. При этом не имеет значения, будет ли наниматель с семьей занимать другое жилое помещение по договору социального или коммерческого найма, на основании права собственности или по иным основаниям. Момент выезда может быть связан с регистрацией по новому месту жительства.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке, если наниматель:

· не вносил плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

· он или иные граждане, за чьи действия наниматель отвечает, разрушили или повредили жилое помещение;

· систематически нарушал права и законные интересы соседей, что сделало невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

· использовал жилое помещение не по назначению. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Договор социального найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен:

· при наличии волеизъявления стороны (сторон) договора – расторжение договора;

· независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя является исчерпывающим. Первое основание связано с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Согласно п.2 ст. 687 ГКРФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Статья688 ГКРФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. У судов возникают вопросы о возможности применения названных норм к договору социального найма жилого помещения. Согласно п.3 ст. 672 ГК РФ к этому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, пунктов 1 – 3 статьи 685 ГКРФ. Другие положения ГКРФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся и п.2 ст. 687, ст. 688 ГК РФ.

Следующее основание для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя – разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за чьи действия он отвечает. К таким гражданам относятся члены семьи нанимателя (ст.69, 70 ЖКРФ), временные жильцы (ч.3 ст. 80 ЖКРФ), поднаниматели (ч.4 ст. 79 ЖКРФ). Данные действия должны быть подтверждены актом, в частности, органов государственной жилищной инспекции, и постановлением о применении мер административной ответственности.

Третье основание для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя состоит в систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, в частности, нарушение правил пользования жилым помещением, санитарно-эпидемиологических и других правил. Для расторжения договора по рассматриваемому основанию должны быть доказаны два обстоятельства: нарушение прав и законных интересов соседей и невозможность в связи с этим проживания в одном жилом помещении.

В доказывании данных обстоятельств заинтересованы прежде всего соседи, которые должны быть привлечены в качестве третьих лиц к рассмотрению спора в суде.

Четвертым основанием является использование жилого помещения не по назначению. В соответствии со статьей678 ГКРФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Согласно статье288 ГКРФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя без согласия нанимателя или членов его семьи осуществляется в судебном порядке в соответствии с главой29 ГКРФ. Согласно статье452 ГКРФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30 дневный срок.

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч.1 ст. 82 ЖКРФ).

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Законодательство предусматривает отдельные случаи изменения жилищного правоотношения, возникшего из договора социального найма, путем замены нанимателя как стороны в договоре социального найма жилого помещения:

· в соответствии со статьей686 ГКРФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем;

· в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя необходимы следующие условия:

· граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;

· они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма;

· граждане объединяются в одну семью (путем заключения брака, вступления в фактические брачные отношения, ведения общего хозяйства и т.п.);

· если граждане требуют заключить с ними один договор социального найма;

· согласия наймодателя в этом случае не требуется.

Эти условия не распространяются на отношения, вытекающие из договора коммерческого найма, в соответствии с которым согласие наймодателя необходимо при любой замене наймодателя. В результате замены нанимателя также изменяется предмет договора (занимаемое помещение) и некоторые его условия (перечень членов семьи нанимателя).

Замена нанимателя производится на основании:

· заявления дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;

· согласия остальных членов своей семьи, в том числе прежнего нанимателя (за исключением случая, когда он выбыл из занимаемого помещения) и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется);

· согласия наймодателя.

При отказе наймодателя дать согласие спор может быть рассмотрен в судебном порядке, однако суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя. Данное положение соответствует статье686 ГКРФ.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма, но законодатель не предусматривает заключения с ним отдельного договора социального найма.

Любое изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения регламентируется законом. Рассмотрим в статье, как происходит корректировка соглашения о найме и прекращение его действия.

Внесение корректировок в действующий договор социального найма регулируется ст. 82 ЖК РФ. Любое изменение должно происходить с согласия наймодателя. Если он против, наниматель вправе обратиться в судебные органы.

Как правило, внесение изменений требуется в следующих ситуациях:

выбытие одного из членов семьи;
вселение нового жильца;
переустройство жилого помещения;
расширение занимаемой площади за счет присоединения освободившегося помещения.

Ни одна из вышеуказанных причин не может стать основанием для расторжения договора. Если выезжает основной квартиросъемщик, который фигурирует в тексте соглашения, то договор переоформляется на другого члена семьи. Муниципалитет не может выселить других жильцов, если основной наниматель съехал или умер.

Для внесения корректировок необходимо обратиться к наймодателю и написать заявление, содержащее просьбу изменить договор и причину, по которой это необходимо. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие причину изменения. Это могут быть:

свидетельство о регистрации брака;
свидетельство о разводе;
свидетельство о смерти;
свидетельство о рождении нового члена семьи;
письменное согласие жильцов на вселение еще одного гражданина;
другие документы в зависимости о причине корректировок.

При изменении договора социального найма правовое положение сторон и условия не корректируются. Если изменения касаются вселения нового жильца, то он получает те же права и обязанности, что и граждане, занявшие жилплощадь ранее.

При возникновении споров и сложностей, связанных с изменением договора социального найма, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Изменение договора в случае раздела объекта недвижимости

Наиболее часто внесение изменений требуется при разделе жилых помещений. Суть этого действия в том, что член семьи квартиросъемщика, достигший совершеннолетия, вправе заключить отдельный договор с муниципалитетом на найм изолированного помещения, которое ему было выделено.

Если происходит раздел жилплощади, то такие изменения касаются предмета договора. К примеру, с гражданином был заключен договор на использование двухкомнатной квартиры. После раздела вся квартира поделится на два самостоятельных объекта – один для существующего нанимателя, второй для выделившегося члена семьи.

Могут быть изменены и другие условия. К примеру, квартиросъемщик имеет льготу, а выделившийся член семьи нет, поэтому будет вносить плату за пользование помещением по полному тарифу.

Новый договор соцнайма с выделившимся гражданином заключается при следующих условиях:

Гражданин должен быть членом семьи нанимателя.
Гражданин должен быть совершеннолетним.
Остальные проживающие совершеннолетние граждане должны дать согласие на выделение. Письменное разрешение необходимо получить и от тех зарегистрированных на жилплощади лиц, которые в данный момент отсутствуют (отбывают наказание, служат в рядах ВС РФ и т.д.).
Наличие возможности выделения изолированного помещения в соответствии с долями жилой площади, приходящейся на этого члена семьи.

При несоблюдении какого-либо условия договор не может быть изменен. Если условия соблюдены, но наймодатель отказывается заключить отдельное соглашение с отделившимся членом семьи, то последний может это оспорить в судебном порядке.

Прекращение действия договора социального найма

Расторжение договора социального найма регулирует ст. 83 ЖК РФ. Согласно этому нормативному акту, соглашение может быть расторгнуто по соглашению сторон в любой момент. Наниматель также может расторгнуть договор по собственной инициативе при согласии на это членов его семьи. Если наниматель и его семья съедут с занимаемой жилплощади, то договор будет считаться расторгнутым со дня выезда.

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут в следующих случаях:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Если наниматель на протяжении полугода не вносит плату за пользование помещением и услугами ЖКХ.
Наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушили или повредили жилое помещение.
Квартиросъемщик регулярно нарушает права и интересы соседей, делая совместное проживание невозможным.
Жилое помещение используется квартиросъемщиком не по назначению.

Кроме того, договор расторгается в связи с утратой предмета соглашения (квартиры, дома, комнаты) или по причине смерти нанимателя. Этот перечень является исчерпывающим. Рассмотрим каждое основание для расторжения договора по инициативе нанимателя отдельно.

Невнесение оплаты за проживание и пользование услугами ЖКХ

Это основание для прекращения правоотношений регламентировано ст. 687 ГК РФ. Согласно законодательству, договор может быть расторгнут в судебном порядке, если квартиросъемщик не вносит обязательных платежей в течение полугода.

Однако судом может быть выставлено требование к нанимателю об устранении этого нарушения (не больше года). Если задолженность не будет погашена, то суд при повторном обращении собственника примет решение о расторжении правоотношений.

Как правило, в процессе судебного разбирательства будут приняты во внимание и причины, послужившие образованию задолженности. Если обратиться к судебной практике, то можно сказать, что уважительными причинами признавались:

задержки выплаты заработной платы или пенсии;
безработицу;
тяжелое финансовое положение в связи с болезнью;
наличие в составе семьи несовершеннолетних детей, иждивенцев или инвалидов и т.д.

Если причина признавалась уважительной, то суды отказывали в удовлетворении иска о выселении, но признавали требование о погашении задолженности. Если квартиросъемщик не исправлял ситуацию в течение времени, установленном в суде, то повторный иск наймодателя удовлетворялся.

Разрушение или повреждение жилого помещения

Разрушительные действия мог совершить не сам квартиросъемщик, а кто-то из лиц, за которых он несет ответственность. К таким лицам относятся:

члены семьи нанимателя (ст. 69, 70 ЖК РФ);
временные проживающие (ст. 80 ЖК РФ);
поднаниматели (ст. 79 ЖК РФ).

Действия разрушительного характера должны подтверждаться соответствующим документом. Это может быть заключение жилищной инспекции или постановление о привлечении к административной ответственности по ст. 23.55 КоАП РФ.

Нарушение прав и интересов соседей

Такими нарушениями могут быть не соблюдение правил пользования жилым помещением или санитарных норм. К примеру, пользоваться телевизором или другим громкоговорящим устройством допускается только не нарушая покой других граждан. В ночное время суток должна соблюдаться абсолютная тишина.

Чтобы расторгнуть договор по этим основаниям, необходимо доказать, что права соседей систематически нарушаются, что приводит к невозможности совместного проживания. В этом случае к судебному разбирательству обязательно привлекаются соседи.

Использование помещения не по назначению

За это нарушение условий договора социального найма квартиросъемщик может быть привлечен к административной ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ. Нанимателю грозит не только выселение, но и наложение штрафных санкций в размере до 15 МРОТ. Впрочем, могут ограничиться предупреждением.

Согласно ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан использовать предоставленное жилье только для проживания. Использование для коммерческих или иных целей недопустимо.

Расторжение по инициативе наймодателя без согласия квартиросъемщика всегда происходит только по решению суда (глава 29 ГК РФ).

При возникновении необходимости вы можете получить бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте. Задайте вопрос юристу в специальном поле и получите правовую помощь в ближайшее время.

Соглашение об изменении или расторжении договора социального найма жилого помещения оформляется в той же форме, что и сам договор. Иск в суд может быть направлен только после отказа другой стороны на предложение внести корректировки или прекратить правоотношения, либо игнорирование предложения в течение 30 дней.

При заключении договора социального найма жилого помещения лицу предоставляется жилье, принадлежащее государственной или муниципальной собственности. Получить обозначенное жилое помещение имеют право следующие категории граждан: малоимущие семьи, работники государственных структур, военнослужащие. После того как договор социального найма недвижимого имущества был подписан обеими сторонами данных правоотношений, его в обязательном порядке требуется зарегистрировать в соответствующем государственном органе. Помимо этого, при оформлении представленного документа рекомендуется предусмотреть процедуру прекращения дальнейшего сотрудничества. Особое внимание необходимо уделить обстоятельствам, на основании которых возможно инициировать процесс расторжения договора социального найма жилого помещения.

Согласно , гражданин имеет право инициировать процедуру досрочного расторжения договора социального найма жилого помещения, когда у него появляется данная необходимость. Однако важным уточнением является тот факт, что аннулирование соглашения возможно если родственники, которые проживают с нанимателем, согласны на расторжение контракта об аренде недвижимости, собственником которой выступают органы государственной власти или местного самоуправления. Причем, представленное согласие должно быть составлено в письменном виде. Согласие наймодателя необязательно.

О других нюансах аннулирования договора социального страхования жилого помещения возможно узнать, ознакомившись с текущей статьей. О том, на каких основаниях происходит расторжение представленного соглашения, а также какой порядок прекращения дальнейшего сотрудничества по инициативе каждого из участников данных правоотношений. Помимо этого статья содержит сведения о правилах составления мирного соглашения и искового заявления, которое оформляется для расторжения договора социального найма жилого помещения в суде.

Важно знать...

Основания для расторжения договора социального найма жилого помещения

Обстоятельства, на основании которых осуществляется процесс расторжения договора социального найма жилого помещения, зависят от того, кто из представителей данных договорных отношений является инициатором прекращения дальнейшего сотрудничества. Нанимателю не требуется обозначать причину, на основании которой происходит процесс расторжения договора социального найма жилого помещения. Ему достаточно лишь оформить специальное заявление, в котором указать о желании аннулировать представленное соглашение и направить его уполномоченному лицу.

В свою очередь наймодателю, для инициирования процесса расторжения договора социального найма жилого помещения, требуется учитывать предписания российского законодательства. В содержании обозначены обстоятельства, на основании которых возможно аннулировать данное соглашение.

Законные основания для расторжения договора социального найма жилого помещения:

Если наниматель не оплачивает арендную плату или коммунальные услуги на протяжении полугода;
Недвижимому имуществу был нанесен существенный ущерб или оно было полностью разрушено по вине лица, которое арендовало его;
Если наниматель неоднократно нарушает правила общественного порядка, а также ущемляет права и интересы лиц, которые живут по соседству;
Физическое лицо, взявшее в аренду данное жилое помещение, не использует его по назначению, которое обозначено в ранее заключенном договоре социального найма.

Также расторжение представленного документа возможно, если наниматель умрет или статус жилого помещения будет изменен. Осуществление капитального ремонта, который заключается в изменении площади жилья, сносе жилого помещения, изъятии дома из жилого фонда. Каждая из этих причин влечет за собой расторжение договора социального найма.

Когда невозможно расторжение договора социального найма жилого помещения?

При отсутствии оснований для расторжения, аннулирование договора социального найма жилья невозможно. Если физическое лицо, которое арендовало данное недвижимое имущество, исправно и своевременно оплачивает арендную плату, которая обозначена в содержании соглашения, а также обеспечивает сохранность жилого помещения и не нарушает общественный порядок, то наймодатель не имеет возможности инициировать процесс расторжения договора социального найма жилья в одностороннем порядке.

Требуется отметить, что не следует путать расторжение представленного соглашения от выселения.

Данное действие регламентируется и возможно в следующих случаях:

Дом, в котором находится данное жилое помещение, является аварийным и его сносят;
Если земельный участок, на котором находится дом, изымается для государственных или муниципальных нужд;
Если недвижимость была переведена из жилого фонда в нежилой;
Жилое помещение непригодно для дальнейшего проживания;
Если осуществляется капитальный ремонт, в результате чего жилая площадь будет существенно изменена;
Жилая площадь, которую лицо получило при заключении договора социального найма передается религиозной организации.

В представленных случаях осуществляется процедура расторжения договора социального найма жилья по причине выделения. В обозначенной ситуации нанимателю предоставляется аналогичное жилое помещение взамен на то, которые он утратил. Новая недвижимая собственность должна быть в том же районе, что и старое жилье. Однако допускается перевод в другую местность, но в данной ситуации в обязательном порядке следует получить согласие нанимателя.

Расторжение договора социального найма в одностороннем порядке

Инициировать процедуру расторжения договора социального найма жилого помещения в одностороннем порядке имеет право каждый из участников данных правоотношений.

Процесс прекращения действия договора социального найма жилья по инициативе наймодателя происходит согласно следующим этапам:

Для начала требуется определить обстоятельства, на основании которых будет осуществляться процесс расторжения соглашения об аренде недвижимости, собственником которого выступают органы государственной власти или местного самоуправления;
После того как причины были определены, наймодателю требуется соблюсти досудебный порядок решения данного разногласия — оформить специальное уведомление, в котором указать о желании прекратить дальнейшее сотрудничество с нанимателем по обоюдному согласию. Обращение в обязательном порядке должно быть письменно оформлено. Направляется оно посредством почтовых услуг, а именно заказным письмом с обратным уведомлением. Помимо этого наймодатель имеет право принести данное извещение лично в руки нанимателю. Однако в обозначенном случае существует важный нюанс. При предоставлении уведомления лично наймодателю требуется оформить два экземпляра извещений, по одному на каждого участника правоотношений. На обращении, которое остается у заявителя, наниматель должен оставить свою подпись, подтверждая факт принятия и ознакомления с документом;
Если ответчик согласен, то происходит расторжение договора социального найма жилого помещения по обоюдному согласию участников данных договорных отношений. В представленном случае стороны сделки оговаривают все нюансы прекращения дальнейшего сотрудничества, а после того как пришли к общему мнению, составляется специальное мирное соглашение, в котором указываются условия аннулирования контракта;
Если наниматель отказывается от расторжения договора социального найма жилья или игнорирует заявление, то наймодатель имеет право обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением. Иск направляется в суде по месту регистрации нанимателя;
Также следует отметить, что помимо искового заявления, наймодателю требуется собрать пакет необходимой документации, при помощи которой он сможет доказать обстоятельства, на основании которых осуществляется процесс расторжения договора социального найма жилого помещения.

В представленной ситуации ключевую роль играют причины, на основании которых происходит процедура аннулирования соглашения об аренде недвижимости, собственником которой выступают органы государственной власти или местного самоуправления.

Основания для расторжения соглашения о социальном найме по инициативе нанимателя:

Если выделенное для аренды жилое помещение непригодно для дальнейшей эксплуатации. В представленном случае гражданина выселяют и предоставляют новое жилье;
Недвижимая собственность, переданная лицу по договору, используется не по назначению;
Если жилому помещению был нанесен определенный ущерб или оно было полностью разрушено по вине нанимателя;
Если права соседей были нарушены действиями лица, который заключил контракт об аренде жилья, принадлежащего к государственной или муниципальной собственности;
Наниматель неоднократно нарушает срок, предоставленный для выплаты арендного платежа;
Если не оплачиваются коммунальные услуги.

При долгосрочном найме социального жилья учитывается полугодовой срок, в течение которого наниматель не вносил платежи. В случае оформления договора на краткосрочный период времени расторжение соглашения последует после неуплаты средств в течение двух раз подряд.

Помимо расторжения договора представленным способом, возможно прекратить дальнейшее сотрудничество и по инициативе нанимателя. Делается это по упрощенной схеме. Для аннулирования соглашения о социальном найме жилого помещения, нанимателю требуется оформить специальное заявление, в котором указать о своем желании инициировать процесс расторжения договора и направить его наймодателю.

Уведомление направляется другому участнику правоотношений при помощи заказного письма с обратным извещением либо передается лично в руки. Если инициатор расторжения договора социального найма жилого помещения выберет второй вариант предоставления обращения, то ему требуется оформить два экземпляра данного документа, для каждой из сторон сделки. Одно из уведомлений остается у заявителя, на котором в обязательном порядке должен расписаться получатель, подтверждая тот факт, что он получил документ и ознакомился с ним.

По причине того, что нормы законодательства Российской Федерации не содержат типовой формы указанного обращения, оно составляется в свободном формате с использованием делового стиля изложения информации.

Уведомление о расторжении договора социального найма жилого помещения должно содержать следующие сведения:

Личные и контактные данные участников данных правоотношений;
Полное название - «Уведомление о расторжении договора социального найма жилого помещения »;
Обстоятельства, на основании которых осуществляется процесс расторжения документа;
Требование инициатора;
Дата, после наступления которой контракт станет недействительным;
В завершении указывается дата оформления документа, а также ставится подпись заявителя.

Если наниматель по договору социального найма является не единственным жильцом квартиры, требуется учесть мнения остальных членов семьи. Они также должны дать согласие на расторжение соглашения.

Представленное соглашение аннулируется в двух случаях — если у нанимателя появляется собственное жилье или когда ему необходимо переехать в другое место. Во второй ситуации гражданин заключает новый договор социального найма жилого помещения.

Расторжение договора социального найма по соглашению сторон

Самым легким способом прекратить дальнейшее сотрудничество в представленном случае является заключение между участниками правоотношений специального мирного соглашения. Нормы законодательства Российской Федерации не содержат установленного порядка действий при аннулировании контракта соответствующим способом. Для того чтобы избежать дальнейших претензий перед тем как подписать обозначенный документ, нанимателю и наймодателю следует оговорить все нюансы расторжения договора социального найма жилого помещения.

Для расторжения соглашения об аренде недвижимости, собственником которой выступают органы государственной власти или местного самоуправления, сторонам сделки требуется оформить специальное соглашение. После того как участники данных договорных отношений подпишут обозначенный документ, договор социального найма жилого помещения становится недействительным. Соглашение о прекращении действия контракта, заключенного между нанимателем и наймодателем, представляет собой документ, в содержании которого указываются сведения о намерениях сторон сделки прекратить дальнейшие взаимоотношения касательно определенного документа.

Мирное соглашение о расторжении договора социального найма жилого помещения в обязательном порядке должно содержать следующие данные:

Для начала требуется прописать личные и контактные данные участников данных договорных отношений. Информация о нанимателе и наймодателе указывается согласно той, которая обозначена в договоре социального найма жилого помещения, а именно: Фамилия, имя и отчество, а также контактные данные обо всех представителях правоотношений;
Регистрационный номер оформляемого соглашения;
Полное название составляемого документа: «Соглашение о расторжении договора социального найма жилого помещения »;
После необходимо указать реквизиты документа, который наниматель и наймодатель желают расторгнуть. Требуется прописать дату и место оформления, а также идентификационный номер и полное название;
Далее следует указать дату, при наступлении которой прекращается действие расторгаемого документа. В представленной ситуации рекомендуется прописать следующее выражение: «…с момента, когда наниматель и наймодатель подпишут соглашение …»;
Если участники данных правоотношений выполнили, возложенные на них контрактом, обязательства, и у них не осталось взаимных претензий, то данный факт в обязательном порядке указывается при оформлении соглашения. Если наниматель и наймодатель не урегулировали все вопросы, касающиеся расторжения договора социального найма жилья, то данный факт также требуется прописать. Помимо этого необходимо обозначить порядок и сроки разрешения разногласия;
Далее следует прописать количество оформленных экземпляров соглашения;
В завершении требуется обозначить место и дату оформления акта, а также участники данных правоотношений должны поставить свои подписи.

Представленный выше образец соглашения оформлен согласно требованиям законодательства Российской Федерации. Содержание представленного акта может отличаться. Это зависит от особенностей сделки. Перед тем как приступить к составлению соглашения о расторжении договора социального найма жилого помещения, рекомендуется ознакомиться с типовой формой и добавить необходимую информацию, если это требуется.

Помимо этого, рекомендуется оформить акт приема — передачи. Обозначенный документ необходим для того, чтобы зафиксировать факт передачи жилья, а также то, в каком оно состоянии является на момент передачи. Помимо этого в содержании передаточного документа прописываются сведения о том, что у нанимателя и наймодателя отсутствуют претензии друг к другу.

Расторжение договора социального найма жилого помещения через суд

Зачастую, инициатором расторжения договора социального найма жилого помещения через суд является наймодатель. Для того чтобы инициировать процесс прекращения дальнейшего сотрудничества посредством направления искового заявления в судебную инстанцию, заявителю требуется соблюсти определенный порядок действий.

Порядок расторжения договора социального найма жилого помещения через суд:

Для начала наймодатель должен найти обстоятельства, на основании которых возможно инициировать процесс аннулирования контракта об аренде жилья, принадлежащего государственной или муниципальной собственности;
После истцу требуется собрать документы, которые могут подтвердить данные основания;
Далее наймодателю требуется оформить специальное уведомление, которое направляется другому участнику сделки. В извещении требуется указать о желании инициировать процесс расторжения соглашения об аренде недвижимости, собственником которой выступают органы государственной власти или местного самоуправления. Помимо этого требуется указать о необходимости погасить долги по арендной плате или возместить нанесенный ущерб, если такие имеются;
После того как оповещение было оформлено, его требуется направить ответчику. Делается это посредством заказного письма с обратным уведомлением. Также наймодатель имеет право принести обращение лично в руки нанимателю. Для этого истцу следует заблаговременно составить два экземпляра данного документа, один из которых предоставляется ответчику, а другой остается у заявителя. Однако на экземпляре наймодателя в обязательном порядке должен поставить подпись наниматель, подтверждая факт принятия и ознакомления с актом;
Если ответчик отказывает истцу в расторжении представленного контракта, то наймодатель имеет право направиться в суд с исковым заявлением;
Суд принимает иск инициатора аннулирования договора к рассмотрению, если соблюден досудебный порядок урегулирования разногласия и данный факт подтвержден при помощи соответствующего документа. Отказ нанимателя должен быть оформлен в письменном виде;
После назначается слушание, а после судом принимается решение.

Направить в судебную инстанцию иск необходимо со следующим пакетом документов:

Паспорт заявителя или другой документ, который сможет подтвердить его личность;
Акт, свидетельствующий о том, что лицо обладает правом собственности на данное жилье;
Договор социального найма жилого помещения, который инициатор желает расторгнуть;
Документы, доказывающие обстоятельства, на основании которых происходит аннулирование контракта;
Акт, свидетельствующий о том, что досудебная процедура была соблюдена наймодателем;
Квитанция, доказывающая, что истец оплатил государственную пошлину.

Исковое заявление

Общие требования гласят, что исковое заявление в обязательном порядке составляется в письменном виде. Однако на сегодняшний день существует возможность оформить иск не только в письменном, но и в печатном виде. Текст документа должен содержать только достоверную информацию, в противном случае исковое заявление не будет принято судом. Помимо иска инициатор расторжения договора социального найма жилого помещения должен предоставить документы, свидетельствующие о том, что основания для аннулирования документа достоверны. В противном случае иск также не будет принят судом. Оформляется исковое заявление в нескольких экземплярах — каждому участнику сделки по одному.

Иск о расторжении договора социального найма жилого помещения должен содержать следующие данные:

Полное наименование судебной инстанции, в которую направляется иск;
Личные и контактные данные нанимателя и наймодателя;
Полное название оформляемого акта: «Исковое заявление о расторжении договора социального найма жилого помещения »;
Обстоятельства, на основании которых происходит аннулирование документа;
Требования наймодателя;
Список приложенных к иску документов;
В завершении прописывается место и дата составления искового заявления, а также ставится подпись заявителя.

Исковое заявление направляется в районный суд по месту регистрации нанимателя. В определенных случаях государственная пошлина не уплачивается. Возможно это, если истцом выступают органы местного самоуправления.

Последствия расторжения договора социального найма жилого помещения

Правовым последствием аннулирования любого контракта является прекращение установленных данным соглашением прав и обязательств.

Правовыми последствиями при расторжении договора социального найма жилого помещения:

Наниматель должен вернуть жилье;
Если лицо, арендующее недвижимость, имеет долги по арендной плате или по коммунальным услугам, то он должен возместить все задолженности.

При аннулировании представленного документа путем заключения сторонами сделки специального мирного соглашения, права и обязанности участников данных правоотношений прекращаются по обоюдному согласию. Если прекращение дальнейшего сотрудничества происходит по решению судебного решения, что необходимо учитывать и принудительное выселение.

На основании постановления судебной инстанции, наймодатель получает право требовать от нанимателя выселения из жилого помещения после расторжения договора социального найма. Возможно и принудительное применение соответствующих мер. Делается это при помощи правоохранительных органов или судебных приставов.

Прекращению договора социального найма и регулированию выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по такому договору, посвящены ст. ст. 83 - 85 гл. 8 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения (на основе волеизъявления одной или обеих сторон) либо в силу событий, не зависящих от воли сторон - утраты (разрушения) жилого помещения или смерти одиноко проживающего нанимателя.
В соответствии со ст. 83 Кодекса договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
Верховный Суд РФ ориентировал правоприменительную практику на то, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений ч. 4 ст. 3 Кодекса, возможны лишь по установленным в Кодексе основаниям и порядку (ст. ст. 29, 83, 85 - 91).
Применение положений ГК РФ к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из содержания п. 3 ст. 672 ГК РФ не допускается (см. п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".
Для расторжения договора социального найма в случае, указанном в ч. 1 ст. 83 Кодекса, необходимо согласованное волеизъявление обеих сторон такого договора - нанимателя и наймодателя. Если такое согласие не достигнуто, то наниматель вправе расторгнуть договор социального найма в одностороннем порядке по правилам ч. 2 указанной статьи.
В соответствии со ст. 83 Кодекса расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно в трех случаях:
а) когда это происходит по соглашению сторон, т.е. между нанимателем и наймодателем нет спора о законности и целесообразности расторжения договора. По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время, при этом инициатором расторжения договорных отношений вправе быть любая сторона (см. ч. 1 ст. 83 Кодекса);
б) когда решение о расторжении договора принято нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора письменное согласие (ч. 2 ст. 83 Кодекса);
в) когда наниматель и члены его семьи выехали в другое постоянное место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 Кодекса).
Для сравнения напомним, что последние два основания расторжения договора найма жилого помещения были предусмотрены также в ЖК 1983 г. (см. ч. ч. 1 и 2 ст. 89).
Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется всегда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель (см. ч. 4 ст. 83 Кодекса). Исключение составляет упомянутый выше случай, когда наниматель согласился с инициативой наймодателя (в этом случае договор расторгается по соглашению сторон).
В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
В судебной практике возникал вопрос: может ли быть признан на основании ч. 3 ст. 83 Кодекса утратившим право на жилое помещение гражданин, выехавший из него в другое место жительства, по иску иных граждан, имеющих право на это жилое помещение? Отвечая на него, Президиум Верховного Суда РФ указал, что в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении его считается расторгнутым со дня выезда. При этом выехавшее из жилого помещения лицо утрачивает право на него, оставшиеся проживать в жилом помещении лица сохраняют все права и обязанности по договору социального найма.
Поэтому в отношении лица (нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя), выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, оставшимся проживать в жилом помещении лицом может быть заявлено в суде требование о признании утратившим право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства. В этом случае утрата выехавшим из жилого помещения лицом права на это жилое помещение признается через установление фактов выезда этого лица из жилого помещения в другое место жительства и расторжения им тем самым договора социального найма.
Вместе с тем если истцом заявлено требование о расторжении договора социального найма с ответчиком в связи с его выездом в другое место жительства, то такая формулировка требования сама по себе не является поводом к отказу в иске со ссылкой на то, что договор социального найма расторгается по ст. 83 Кодекса одновременно со всеми его участниками и только по требованию наймодателя. Основанием иска и в этом случае является выезд лица из жилого помещения в другое место жительства и отказ в одностороннем порядке в связи с этим от исполнения договора социального найма (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 2 квартал 2007 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007).
Часть 4 ст. 83 Кодекса устанавливает перечень оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя, т.е. в судебном порядке. Такими основаниями являются:
невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев (о структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги, определении ее размера и порядке внесения см. ст. ст. 154 - 157 Кодекса);
разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);
систематическое (т.е. постоянно повторяющееся, не прекращающееся) нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
использование жилого помещения не по назначению (о назначении жилого помещения и пределах его использования см. ст. 17 Кодекса).
Данный перечень сформулирован в Кодексе как исчерпывающий. Таким образом, наймодатель не вправе предъявить в суд требование о расторжении договора в любых других случаях, помимо предусмотренных в ч. 4 ст. 83 Кодекса.
Основаниями прекращения договора социального найма жилого помещения, помимо случаев его расторжения по правилам ч. ч. 1 - 4 ст. 83, являются также события, наступление которых не зависит от воли сторон договора, указанные в ч. 5 ст. 83 Кодекса: договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.