Страны для инвестиций в недвижимость. Недвижимость с гарантированной доходностью: памятка для инвестора. «Дом за рубежом» - хотелось бы, да как

Все знают, что самое важное правило при инвестициях - не класть все яйца в одну корзину. Однако не меньшее значение имеют ответы на вопросы о том, куда вкладывать и в какой пропорции распределять средства, чтобы получить оптимальный баланс доходности и риска. В контексте инвестиций в недвижимость за рубежом мой совет - распределяйте капитал по двум «корзинам» с соотношением 70/30%.

Первая «корзина»: для сохранения капитала

Большую часть средств - 70% - рекомендую направить на вложения в низкорисковые проекты . Стратегия сохранения капитала предполагает ориентировочную доходность 4-5% годовых, которая должна быть выше аннуитета (проценты по кредиту плюс платежи по телу кредита) ипотечного кредитования, чтобы денежный поток не стал отрицательным. Задача инвестора в этом случае - сохранить капитал и обогнать инфляцию на первом этапе и создать семейный фонд благосостояния в долгосрочной перспективе.

Для таких инвестиций подходит жилая недвижимость в крупных городах и торговые объекты на оживленных пешеходных улицах . Но у обоих вариантов доходность на сегодняшнем рынке низкая - порядка 2-3%. Кроме того, стоимость квартир в хорошем районе (как для инвесторов, так и для арендаторов) может быть высокой, а цены на торговую недвижимость еще выше. Компромиссный вариант - микроапартаменты. Население европейских городов растет на 1,5% ежегодно, и в основном это происходит за счет людей, переезжающих из небольших населенных пунктов в поисках работы. Именно для них в Германии строятся квартиры площадью 20-30 кв.м , в которых есть все необходимое - санузел, мини-кухня, стол и кровать. Люди арендуют такое жилье в течение трудовой недели, а на выходные уезжают в свои дома в регионах. Кроме того, небольшие квартиры востребованы у студентов и молодых специалистов, которые пока не обзавелись семьей.

Микроапартаменты - одни из самых интересных объектов для инвестиций в недвижимость . С одной стороны, за счет микроформата жилье этого типа стоит дешево для арендатора (около 400 евро в месяц), с другой стороны - дает больше арендной выручки на квадратный метр для владельца (доходность - порядка 4-5%). При этом ликвидность микроапартаментов будет только увеличиваться по мере роста городского населения. Помимо этого, риски инвестиций в такие объекты минимальны . Во-первых, нет проблем с выселением недобросовестных съемщиков, как при традиционной долгосрочной аренде – контракты подписываются на 3-6 месяцев. Во-вторых, жильцы платят страховые депозиты на случай причинения ущерба или при наличии задолженностей. Инвестору необязательно погружаться в арендный менеджмент: работа со съемщиками, решение их проблем, обслуживание недвижимости и даже зачастую ремонт - все это лежит на управляющей компании.

Для инвестиций в микроапартаменты лучше всего подходит Германия, поскольку при вложениях в простой арендный бизнес важна стоимость финансирования, а кредиты в этой стране - среди самых доступных в мире. Инвестор-нерезидент может получить ипотеку в размере 50% от стоимости объекта под менее чем 2% годовых (фиксированная ставка) на 10-20 лет. Дешевое финансирование действует как рычаг, увеличивая доходность на вложенный капитал. Проценты по кредиту при этом идут в расход и снижают налоговую базу.

Без сомнений, : Австрия, Великобритания, США, Швейцария. Однако в Великобритании и США дорогое финансирование для нерезидентов, а в Австрии и Швейцарии хотя и дешевые кредиты, но сложнее найти качественные объекты с доходностью 4-5%, так как страны маленькие, и местные инвесторы очень расторопны и быстро раскупают все самое лучшее. Помимо этого, в этих двух странах действуют территориальные ограничения для иностранных покупателей недвижимости. Рынок Германии больше, и шансы найти хороший объект в этой стране выше. Также рынок Австрии и Швейцарии в последние годы растет медленнее немецкого.

Вторая «корзина»: для заработка

Для второй «корзины» рекомендую предусмотреть 30% капитала, который пойдет на инвестиции в более сложные проекты добавленной стоимости (Added Value). Эту стратегию можно описать тремя словами - «купи, почини, продай». Суть в том, что покупаются жилые, офисные или гостиничные объекты в плохом состоянии, делается ремонт, за счет чего повышается стоимость, и далее недвижимость продается по более высокой цене.

Инвестиции в Added Value - более сложный бизнес по сравнению с арендным, поскольку есть риски, связанные с тем, что может быть превышена смета, могут быть трудности с оформлением разрешений, цена покупки может быть завышена, цена продажи - занижена, или объект может долго продаваться. К тому же, от инвестора или его команды требуется активно участвовать в проекте и иметь квалификацию в строительном бизнесе. Это более рискованный вариант инвестиций в недвижимость , но и более доходный: на редевелопменте можно заработать 12-20% на вложенный капитал. Еще одно преимущество заключается в том, что за счет необходимости делать ремонт можно получить скидку с цены покупки.

При инвестициях в проекты Added Value увеличить доходность можно следующим образом:

• Подобрать профессиональную команду, которая сможет эффективно управлять процессом на месте. Такие проекты почти невозможно реализовать удаленно, без местного партнера.
• Инвестировать в рынки с потенциалом роста цен.
• Вложить деньги в ликвидные объекты, чтобы по окончании проекта их можно было быстро и выгодно продать.
• Правильно структурировать сделку для оптимизации налогов и увеличения доходности (актуально также для стратегии сохранения капитала). Например, если оформить сделку на компанию, то зачастую можно избежать уплаты налога на переход права собственности.
• Брать ипотечный кредит: банковское финансирование снижает потребность в собственном капитале, создает кредитный рычаг и увеличивает доходность. Сегодня ставка по ипотечным кредитам в Европе составляет 2-3%.

Для инвестиций в проекты Added Value сегодня хорошо подходит Испания. Цены на недвижимость в этой стране падали в течение семи лет и начали стабилизироваться в 2014 году. Сейчас объекты в Испании стоят на 45% дешевле по отношению к пику 2007 года, но уже начинают дорожать, поэтому, купив объект по минимальной цене, с учетом последующего роста цен, инвесторы могут заработать на продаже через несколько лет. Длительный период рецессии пройден и впереди восстановление рынка: экономическая ситуация улучшается, потребительское доверие растет, безработица уменьшается, объемы строительства увеличиваются, и банки более охотно выдают ипотеку.

Среди городов Испании инвестировать в проекты Added Value выгодно в Барселоне. Инвесторы все чаще вкладывают средства в проекты редевелопмента, поскольку на рынке жилья столицы Каталонии наблюдается дефицит новостроек. Особенно перспективна покупка жилых зданий для ремонта с целью последующей перепродажи местным экспатам или для создания студенческих комплексов и апарт-отелей . Помимо этого, в Барселоне большой потенциал роста цен: в 2016 году жилье может подорожать на 7%. Также выгодно инвестировать в проекты реконструкции в Мадриде, где новых и качественных предложений не хватает в офисном сегменте.

Если инвестировать все 100% средств в арендные проекты, то это будет хорошим и надежным вложением, но заработать таким образом на краткосрочном горизонте трудно. Если вложить все в проекты с добавленной стоимостью, то риски будут слишком высокими. По моему мнению, наиболее разумным балансом для зарубежного инвестора является стратегия, при которой 70% средств инвестируются в арендные объекты и 30% - в редевелопмент. Это позволяет получить оптимальный баланс доходности и риска.

Например, при наличии 1 млн евро можно сформировать инвестиционный портфель, взяв еще 1 млн в кредит, вложив 1,4 млн в покупку пакета апартаментов для сдачи в аренду, а затем оставшиеся 600 тыс. евро направив на редевелопмент. Сбалансированная доходность от таких операций будет выше 10% годовых, при этом риски останутся низкими.

Исследования, проведённые Tranio в 2015 и 2016 годах, показали: всё меньше покупателей приобретают недвижимость за рубежом у моря для себя и всё больше инвестируют в доходные объекты. Если в 2015 году о заметной доле инвесторов среди клиентов говорили 71 % опрошенных игроков рынка, то в 2016-м - 85 % респондентов. Доля тех, кто считает, что инвесторы - одна из основных категорий на рынке, выросла с 17 до 26 %.

Всё больше людей понимают, что недвижимость - не роскошь, а источник дохода. Расчёты Tranio показали: сдавая заграничное жильё в аренду, можно покрыть все расходы на содержание и заработать. Например, в Барселоне квартира стоимостью 500 тыс. евро может приносить до 18 тыс. евро в год за вычетом коммунальных услуг, комиссии управляющей компании и налогов. Если бы этот объект не сдавался в аренду, то собственник ежегодно тратил бы на содержание около 10 тыс. евро и ничего не зарабатывал.

Инвестиции в недвижимость за границей как средство получения дохода

При инвестициях в зарубежную недвижимость важно учитывать баланс рисков и доходности.

Риск - это вероятность потерь в результате каких-либо изменений. Чем больше шанс того, что произойдет некое негативное событие, тем больше риск и тем больше доходность, поскольку так инвесторы компенсируют потенциальные потери.

Под доходностью может подразумеваться абсолютный годовой доход, денежный поток, операционная прибыль, ставка капитализации, рост стоимости, cash-on-cash ROI и IRR. Важно понять, о каком типе доходности ведёт речь продавец. Например, как иллюстрирует пример ниже, IRR может составить 9 %, в то время как ставка капитализации равна 5,5 %.

Данные для примера

Типы доходности

Низкорискованные активы на западных рынках продаются с начальной арендной доходностью от 3 до 7 %. Покупать объекты с начальной доходностью более 7 % невыгодно: в таких проектах высока вероятность, что на горизонте 5–10 лет реализуется риск, затраты на устранение которого будут выше, чем премия за риск на входе. К тому же, рынки с низким уровнем рисков и доходности (обычно это центры и престижные районы крупных городов) дорожают быстрее, чем те, что характеризуются высокой начальной доходностью и высокими рисками.

Оптимальная доходность зависит и от срока инвестиций. Чем меньше срок, тем бóльшую начальную доходность стоит ожидать в диапазоне 3–7 % . Например, без учёта кредита при 20-летнем сроке инвестирования наибольшая совокупная доходность (с учётом роста капитализации) достигается при начальной доходности 3,8 - 5,8 % ; а если срок инвестирования - 10 лет, то оптимальная начальная доходность - 4,5 - 6,5 % .

Доходность можно увеличить за счёт кредита. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно получить ипотеку в размере 50 % от стоимости объекта под 1,9 - 2,5 % годовых. При арендной доходности 6,5 % доходность на вложенный капитал с учётом кредита может достигать 8–9 % .

Заграничная ипотека выгодна и тем, что с её помощью можно уменьшить налог на недвижимость за рубежом: из налогооблагаемой базы вычитаются проценты по ипотеке. При этом взять кредит за рубежом для покупки жилья в России нельзя: объект должен находиться в той же стране, что и банк-кредитор.

Где и какую зарубежную недвижимость сейчас выгоднее покупать в Европе

Мы рекомендуем рассматривать инвестиции в заграничные объекты при бюджете от 100–200 тыс. евро. Недорогая недвижимость за рубежом, как правило, имеет низкую ликвидность и высокие риски. Независимо от бюджета, 50–60 % от стоимости объекта обычно можно взять в кредит, так что инвестировать в доходную недвижимость можно и при 50–100 тыс. евро собственных средств.

В сегменте от 100–200 тыс. до 2,5 млн евро мы рекомендуем покупать жилые апартаменты. Среди их преимуществ - высокая ликвидность и стабильный спрос. Доходность - 2–3 % при долгосрочной аренде и 5–7 % при краткосрочной.

При бюджете свыше 2,5 млн евро можно ориентироваться на коммерческие объекты. Доходность - 3–5 % для доходных домов, 3–4 % для уличных магазинов и 5–6 % для супермаркетов. Дома престарелых, торговые центры и гостиницы подходят инвесторам с бюджетом от 10 млн евро.

Консервативным инвесторам, желающим сохранить капитал, мы советуем вкладывать средства в микроапартаменты - сдающиеся в аренду меблированные квартиры площадью до 30 м². Минимальный бюджет для приобретения такого жилья - 100 тыс. евро. При покупке в кредит достаточно 50 тыс. евро. «Такие инвестиции выгодны тем, что нет рисков, связанных с трудностью выселения съёмщиков, как при долгосрочной или бессрочной аренде: микроапартаменты обычно сдаются в среднесрочную аренду на 3–6 месяцев. И доходность выше (4 %), чем в среднем при долгосрочной аренде (2–3 %) . Покупать недвижимость этого типа лучше в Германии, где хорошо развит рынок аренды и строительство такого жилья поддерживается государством»,- говорит управляющий партнёр Tranio Георгий Качмазов.

Тем, кто намерен не просто сохранить капитал, но заработать, рекомендуем вкладывать средства в проекты редевелопмента. Суть этой стратегии: купить объект на восстанавливающемся рынке, провести ремонт и через 1–2 года продать с прибылью. Доходность таких проектов - 12–15 % годовых на вложенный капитал. Эту стратегию выгоднее всего реализовывать в Барселоне. Недвижимость в этом городе с пикового уровня 2007 года до периода дна 2013-го подешевела на 40 %. С 2013 года цены повышаются, но ещё имеют потенциал роста: земли под строительство в городе не хватает, испанская экономика растёт, безработица сокращается, и ставки по ипотеке снижаются.

Инвестиционная недвижимость за рубежом: перспективы развития рынка

В 2017–2018 годах на европейских рынках не ожидается больших изменений. Скорее всего, ставки по ипотеке останутся низкими, и интерес со стороны местных и зарубежных покупателей - высоким. Всё больше инвесторов будут интересоваться проектами редевелопмента и строительства для последующей сдачи в аренду. В Великобритании повышение гербового сбора при покупке арендных объектов может отпугнуть мелких инвесторов, но вряд ли отразится на портфельных сделках.

Что касается американского рынка, то он, по мнению эксперта Tranio Томаса Эспи, обречён на успех. «Доллар дорожает, и доходность растёт. Недвижимость США предлагает отличные возможности для защиты капитала от обесценивания. Самые интересные рынки расположены на Юго-Востоке и Среднем Западе. К ним относятся, например, Атланта, Тампа, Чикаго и Питтсбург».

Рынок недвижимости в зарубежных странах огромен и разнообразен. Коммерческие и жилые объекты, расположенные в разных точках планеты и выставленные на продажу, исчисляются миллионами. Благодаря опыту, накопленному отечественными и зарубежными предпринимателями, инвестиции в зарубежную недвижимость становятся по-настоящему эффективным способом вложения активов.

Особенности инвестирования в иностранную недвижимость

Инвестиции в недвижимые объекты, расположенные за рубежом – это динамично развивающаяся отрасль, в рамках которой появляются все новые и новые тенденции. Сегодня такие вложения уже не рассматриваются в качестве запасного варианта: они становятся полноценным бизнесом. В отличие от 90-х гг., в наши дни иностранная недвижимость является доступной для достаточно широкого круга лиц, заработавших свои средства честными способами. В связи с этим упростились и процедуры оформления документов.

При выборе страны для инвестирования в объекты недвижимости необходимо учесть:

• темпы роста цен на недвижимое имущество;
• стабильность экономики;
• степень развития инвестиционного законодательства;
• расположение страны.

Прежде всего, необходимо определить будущую сумму расходов с учетом налогов, пошлин и коммунальных платежей. Также следует узнать об ограничениях на операции с недвижимым имуществом, установленных для иностранцев в той или иной стране.

Способы инвестирования

Инвестировать в иностранную недвижимость можно двумя способами:

1. Прямо – путем покупки недвижимости и оформления ее в собственность для дальнейшей сдачи в аренду. Такой способ выбирает большинство инвесторов. Размер прибыли зависит от платежеспособности потенциальных арендаторов и налогового бремени. При работе с коммерческими объектами возникают дополнительные расходы: на установку охранных и пожарных сигнализаций и т.п. Кроме того, состояние собственности нужно держать под контролем.
2. Опосредованно – путем вложения средств в трастовый фонд. Фонд занимается накоплением средств инвесторов, приобретением недвижимости, поиском арендаторов и распределением выручки между собственниками паев. Таким образом, непосредственная работа с недвижимостью от инвестора не требуется.

Стабильность и доходность

Недвижимые объекты не склонны к резким изменениям цен, характерным для валютных активов. Цена дома или коммерческого сооружения меняется со временем, однако этот процесс является медленным и легко предсказуемым. Уровень цены зависит и от самого инвестора: проведение ремонта, реставрации или перепланировки может сделать объект намного более востребованным и дорогим.

Полагаться на удачу не следует: залогом высокой прибыли является тщательный выбор объекта. Расположение, тип и индивидуальные характеристики строения, инфляция и налоги в государстве – основные факторы, влияющие на будущий доход.

Особое внимание следует уделить расположению объекта: дом, который находится в малонаселенном регионе, будет сложно сдать в аренду. Жилая недвижимость в крупных городах является более привлекательной при наличии устойчивого спроса на жилье и достаточной обеспеченности горожан.

Когда требуется привлечение посредников?

При отсутствии опыта работы с недвижимостью или недостаточных знаниях о рынке той или иной страны, риск неудачного вложения возрастает. Самостоятельные расчеты могут оказаться ошибочными, что приведет к неправильному выбору объекта инвестирования.

Чтобы минимизировать этот риск, инвестор может обратиться за профессиональной помощью. В крупных городах работают агентства, специализирующиеся на оказании помощи клиентам в приобретении иностранной недвижимости и дальнейшей работе с ней. Они занимаются оценкой объектов, прогнозом будущих изменений стоимости с учетом разнообразных факторов и выбором оптимального варианта в соответствии с запросами инвестора.

Партнерство с подобным агентством требует дополнительных расходов на уплату комиссионного вознаграждения. Тем не менее, оно позволяет осуществлять прямое инвестирование в зарубежную недвижимость при минимальных рисках.

Какие страны привлекательны для инвестирования?

Многие инвесторы убеждены, что выгода, которую может принести иностранная недвижимость, напрямую зависит от развития экономики, а потому предпочитают совершать сделки в развитых странах: Англии, Франции, Германии, Соединенных Штатах и т.д. Такие объекты действительно выгодны с точки зрения надежности и сохранности: с их помощью легче организовать бизнес, совершать поездки в выбранное государство и т.п.

Инвестируя в жилую или коммерческую недвижимость развитых стран, особое внимание следует обратить на Швейцарию: недвижимость в этой стране отличается стабильным ростом, и, по мнению экспертов, в будущем эта тенденция только усилится. Привлекательными являются и скандинавские страны ввиду высокого уровня жизни и близости к российской границе.

С другой стороны, страны с нестабильной экономикой (например, Греция) также имеют некоторые преимущества. Для них характерны значительные колебания цен, а потому приобретенная на этапе спада недвижимость может в будущем принести высокий спекулятивный доход.

Инвестируя в развивающиеся страны, стоит обратить внимание на Китай: бурные темпы роста экономики и низкие цены на недвижимость делают его особенно привлекательным. В этой стране недвижимость можно только арендовать, в собственность она не передается. Китайский рынок не лишен недостатков: языковой барьер, социальная напряженность и мощные механизмы государственного регулирования могут создать препятствия.

Заключение

Сегодня инвестирование в недвижимость за границей – уже не запасной вариант, а достаточно перспективное направление. Инвестировать можно как в развитые, так и в развивающиеся страны: в обоих случаях есть свои преимущества. Для минимизации рисков можно обращаться за помощью в специализированные агентства недвижимости либо совершать инвестиции в трастовые фонды.

В последние годы спрос на зарубежную недвижимость среди наших соотечественников постоянно увеличивается. И в этом не ничего удивительного. Ведь в то время, как конкурентоспособность нашей недвижимости постоянно ползёт вниз, зарубежные объекты недвижимости становятся всё более привлекательными с различных точек зрения. Помимо того, что иностранная недвижимость значительно качественней нашей, она ещё и дешевле в большинстве зарубежных странах. Более того, инвестирование в иностранную недвижимость гарантирует покупателям высокую доходность. Ведь рост цен в западных и европейских странах на недвижимость всегда стабилен, а это гарантирует её ликвидность в будущем.

И все-таки, почему же сейчас так престижно инвестировать в иностранную недвижимость? На это есть свои объективные причины.

1. В отличие от наших объектов недвижимости, да и иных видов инвестиционной деятельности, покупка зарубежной недвижимости никогда не будет сопряжена с резким обесцениванием. Примечательно, что цены на недвижимость в большинстве иностранных государств, всегда стабильно растёт, что делает её очень ликвидной. Более того, цены на объекты никогда не связаны с тенденциями, происходящими на фондовом и валютном рынках. Таким образом, покупая объект за рубежом, инвестор может быть уверен на сто процентов в том, что он никогда не потеряет все свои инвестиции. И даже если объект немного спадёт в цене, инвестор в любой момент сдать его в аренду, что принесёт ему дополнительную пассивную доходность.
2. Зарубежная недвижимость – отличный вариант для инвестирования как раз потому, что сегодня, вкладывая в неё свой капитал, уже завтра вкладчик может окупить все затраты путём её сдачи в аренду. Таким образом уже через несколько лет все затраты могут окупиться, а ещё через пару лет, инвестор начнёт получить пассивную прибыль. В любой момент, если цены на купленную недвижимость резко подрастут, всегда есть возможность её перепродать по максимально выгодной цене.
3. Иностранный рынок недвижимости имеет доступность для зарубежных инвесторов. Более того, многие страны лично заинтересованы в том, чтобы иностранцы приобретали объекты, а потому для капиталовкладчиков создаются лояльные условия приобретения недвижимости.
4. Иностранное жильё намного качественней и более современное, чем отечественное. Поэтому недвижимость всегда ассоциируется у иностранных инвесторов не только с комфортными условиями, но и выгодой. Приобретая жильё, к примеру, в какой-нибудь туристической стране, инвестор в любой момент может приехать сюда и провести отпуск с семьёй, и уже не нужно будет думать о том, где жить по приезду на отдых. В остальное же время, жильё можно сдавать в аренду.
5. Более того, во многих странах для иностранных инвесторов предусматриваются упрощённые процедуры получения вид, вида на жительства и даже оформления гражданства.
6. Имея свою недвижимость за границей, инвестор получает возможность беспрепятственно посещать страну, в которой она находится.
7. Стоимость зарубежной недвижимости, зачастую, намного меньше стоимости отечественных объектов недвижимости, причём как жилой, так и коммерческой. Поэтому, имея свободный капитал, есть отличная возможность приобрести домик где-нибудь вблизи моря по адекватной цене.
8. Во многих государствах стабильная экономическая и политическая ситуация, а кризисы их обходят стороной. Наличие стабильность в зарубежных странах является неплохой мотивацией для инвесторов покупки в собственность недвижимости.

В недвижимость каких стран сейчас выгодней всего вкладывать капитал?

1. Таиланд – отличная курортная страна с недорогой недвижимость. Помимо этого, купить подходящий объект здесь намного проще, чем в других странах, да и цены на недвижимость славятся своей дешевизной.
2. Не смотря на то, что экономика Малайзии находятся сейчас не в очень выгодном свете, недвижимость здесь отличается не только комфортабельностью, но и низкими расценками.
3. В Египте постоянно увеличивается приток туристов, в связи, с чем рост спроса на недвижимость неуклонно увеличивается. И даже не смотря на это, цены на объекты остаются по прежнему доступными для зарубежных инвесторов.
4. Страна со стабильной политической ситуацией и экономическим положением – это Норвегия. Так что безопасней места для инвестирования в недвижимость просто не найти.
5. Для романтиков и состоятельных инвесторов отлично подойдёт Франция. В зависимости от выбранного района, можно найти как дешёвую, так и очень дорогую недвижимость. Спрос на объекты во Франции постоянно увеличивается, что заставляет недвижимость дорожать из года в год.
6. ОАЭ. Здесь, пожалуй, недвижимость одна из самых дорогих, потому что именно данное государство имеет небывало стабильную экономику. Приобрести в собственность понравившийся объект крайне сложно, однако, если это получится сделать, инвестор получит стабильность от своих капиталовложений на весь остаток жизни.
7. Ещё одна перспективная в плане инвестирования в недвижимость страна – это Турция, с отлично развитым туристическим рынком услуг. Объекты здесь постоянно дорожают, хотя пока стоимость находится на среднем уровне по сравнению с европейскими странами.
8. Небывалым спросом у инвесторов в последние годы пользуется Болгария. Здесь не только стабильная политическая обстановка, но и хорошо развитая экономика. Недвижимость доступна для иностранных покупателей, а цены на неё – сравнительно низкая.
9. Марокко — экзотическое государство с только развивающимся туристическим сектором. Поэтому сейчас есть отличная возможность купить объект по сравнительно небольшой цене, ведь в ближайшей перспективе расценки на недвижимость обязательно начнут подыматься.

Финансовый кризис в России затянулся и не собирается заканчиваться в ближайшие время. Банкротство нескольких крупных банках, фактических дефолт таких гигантов, как «Проминвестбанк» и «Открытие» привело к тому, что люди перестали доверять банковскому сектору.

К тому-же, проценты по вкладам столь ничтожны, что даже не покрывают текущий уровень инфляции. И если сумма накоплений превышает 1,4 миллиона рублей, то ее не покрывает обязательное страхование.

Вложение в ПИФ-фонды требует определенных экономических знаний и отличаются значительным уровнем риска. Можно банально потерять все сбережения, если управляющий недостаточно опытен или не чист на руку.

Всё это заставляет россиян искать новые (и доходные!) виды вложений, одной из которых является инвестиции в недвижимость за рубежом.

Почему инвестиции в недвижимость за рубежом выгодны и на какую прибыль можно рассчитывать?

Возможно для многих это покажется странным, но стоимость недвижимости в Москве или Санкт-Петербурге намного выше, чем в европейских странах. Достаточно сказать, что цена на загородный дом неподалеку от Сочи и в Испании вполне сопоставима. А вот уровень инфраструктуры и качество проживания значительно разняться не в пользу черноморского побережья.

Если все сделать правильно и грамотно выбрать страну для инвестирования, то можно получать стабильную прибыль в валюте, а её размер не снится даже VIP-клиентам крупнейших российских банков.

Помимо этого, российская недвижимость практически не дорожает с конца 2013 года , а некоторые ее виды (в частности, элитные апартаменты и коммерческая недвижимость в столице) и вовсе потеряли в цене.

Специалисты по зарубежной недвижимости настоятельно рекомендуют приобретать не уже построенное жилье на вторичном рынке, а вкладываться в дома и квартиры, которые находятся на начальной стадии постройке. В отличии от России, за рубежом не бывает обманутых вкладчиков и архитектурные проекты всегда сдаются строго в срок.

При этом, следует понимать, что далеко не все государства приветствуют покупку жилья иностранным гражданами. А в некоторых странах налоги на недвижимость и ее содержания настолько велики, что овчинка и вовсе не стоит выделки.

Инвестиции в зарубежную недвижимость имеют основные преимущества и выглядят следующим образом:

• Стабильный и гарантированный доход в валюте.
• Абсолютная легальность подобных инвестиций.
• Возможность получения вида на жительство, а в последствии и гражданства страны, куда были сделаны инвестиции.
• Возможность полноценного проживания в стране, куда были сделаны инвестиции.

Если вложение инвестиций в недвижимость заложены правильно, то можно получать до 20% дохода ежегодно от первоначально вложенной суммы.

ТОП-3 страны для инвестиции в зарубежную недвижимость

Лучшие страны для инвестиции в зарубежную недвижимость неизвестны широкой публики. Лучшие инвестиции недвижимость не публикуют в глянцевых журналах и не рассказывают по телевизору. Как правило, это небольшие государства с малой плотностью населения и находящиеся в непосредственной близости от теплого моря или океана.

Наилучшие государства для инвестирования в недвижимость выглядят следующим образом:

• Северный Кипр;
• Испания;
• Тайланд.

Их мы рассмотрим подробнее.

Северный Кипр — выгодное инвестирование в недвижимость

Малоизвестный факт, но именно непризнанное государство Северный Кипр – одно из самых спокойных в Европе. Де-факто, эта страна находится под Турецкой оккупацией и турецкие власти делают все возможное для того, чтобы сделать ее настоящей жемчужиной Средиземноморья.

В частности, турки ежегодно тратят до 1 миллиарда долларов на капитальное строительство и развития инфраструктуры. На 2017 года Северный Кипр по уровню жизни превосходит такие страны, как Италия и Португалия, а число туристов каждый год увеличивается на 12-13%.

Огромным преимуществом приобретения жилья в этой стране является, то что для ее посещения не нужно оформлять визу. Достаточно обычного заграничного паспорта и можно жить у теплого моря целый месяц. Шенгена и других разрешительных документов не требуется.

Есть и другие причины, делающие вложение инвестиций в недвижимость Северного Кипра очень привлекательными:

• Прекрасные условия для отдыха. Если будет приобретена вилла неподалеку от моря, то она гарантировано не будет пустовать в курортный сезон. А учитывая, что на Северном Кипре 330 солнечных дней, а купаться можно большую часть года, то вилла не будет пустовать никогда и в любой месяц найдутся щедрые арендаторы, и это будут ваши инвестиции в аренду недвижимости.
• Вменяемая стоимость недвижимости. Несмотря на то, что Северный Кипр имеет изумительный климат цены на недвижимость в этой стране далеки от испанских или итальянских. Небольшие апартаменты можно купить за 15-17 тысяч долларов. Студию на последнем этаже с видом на море — за 25 тысяч долларов. Большая вилла в сотне метров от моря – порядка 50-60 тысяч долларов.
• Возможность легального проживания. Приобретая недвижимость, вне зависимости от ее стоимости, инвестор получает возможность получить вид на жительство и проживать в Северном Кипре неограниченно долгое время. Также, можно путешествовать по некоторым странам Европы без оформления Шенгена.
• Небольшие налоги и доступная стоимость содержания жилья. Турецкие власти делают все возможно для того, чтобы привлечь новых покупателей недвижимости. Поэтому, покупая апартаменты или виллу, придется заплатить порядка 6% в доход государству.

Ежегодный налог составит лишь 30 евро центов с каждого квадратного метра, что более чем приемлемо. В свою очередь, управляющая компания потребует от 50 до 100 евро ежемесячно за содержания жилья, что вполне сопоставимо с московскими расценками.

Не стоит думать, что весь арендный бизнес Северного Кипра держится на туристах. Это далеко не так. Вот уже добрый десяток лет турки делают все возможное, чтобы развивать Северный Кипр в качестве студенческой страны.

На сегодняшний день в Северном Кипре действует 6 университетов, в которых обучается порядка 25 тысяч студентов со всех стран мира. По этой причине, любая недвижимость начиная от небольшой квартиры и заканчивая роскошной виллой не застаивается на арендном рынке и это лучшие инвестиции в недвижимость.

Можно получать весьма и весьма значительную прибыль (до 20%) годовых и очень быстро окупить вложение инвестиций в недвижимость.

Испания — выгодная покупка дома или виллы для реализации

Еще одной доходной страной где лучшие инвестиции недвижимость это — Испания. Одна из немногих стран в Евросоюзе чей бюджет серьезно зависит от туристического сектора. Из-за этого в государстве весьма либеральный закон о недвижимости, позволяющий иностранцам покупать дома и квартиры собрав небольшой пакет документов.

Однако, для того, чтобы претендовать на получение вида на жительство необходимо вложится в покупку недвижимости не менее 250 тысяч долларов. Это существенная сумма, и позволить себе купить на нее коттедж или шикарный пентхаус может позволить далеко не каждый.

В остальном приобретения жилья в Испании таит в себе немало преимуществ. Несмотря на то, что жилье здесь достаточно дорогое, очень быстро находятся желающие снять его. Дело в том, что в Испании прекрасно сочетаются и пляжный отдых, и экскурсионные туры, и экотуризм, и паломничество. Люди со всех стран земного шара находят в Испании что-то свое и поэтому любые квартиры находят своего арендатора очень и очень быстро, поэтому здесь будут выгодные инвестиции в аренду недвижимости.

Небольшой преградой для покупки жилья в Испании могут статья достаточно высокие расходы на содержание жилья и существенный ежегодный налог. Ежемесячно придется раскошелится, как минимум на 300 евро (в случае с виллой сумму нужно умножить на 3), а ежегодный налог составит 3-4% от стоимости недвижимости.

Таиланд — круглогодичный курортный сезон

Ошибочно думать, что Таиланд исключительно туристические центр. В последние годы количество производство в этой стране выросло в несколько раз, а по количество выстроенных бизнес-центров Таиланд занимает 4 место в мире.

Жилье в Таиланде не дорогое , постоянно возводятся новые жилые комплексы, а инфраструктура ничуть не хуже европейской. За 25 тысяч долларов можно купить хорошую квартиру-студию, а за 70 тысяч можно обзавестись собственной виллой в Пхукете.

Кроме того, жилье в Таиланде дорожает с каждым годом, и приезжают сюда не только европейские и американские пенсионеры доживать свой век, но и молодые и деятельные коммерсанты, желающие жить и работать в этой стране.

Особо стоит отметить тот факт, что лишь в Таиланде застройщики предлагают уникальную услугу. Если покупатель квартиры не планирует жить в ней, а использует лишь как вложение денег, он может сдать её в аренду непосредственно застройщику и получать ежегодно 5% от инвестиции в аренду недвижимости . При этом он освобождается от уплаты налогов за недвижимость и не платить за содержания жилья. Учитывая эти плюсы можно сказать, что купленное здесь жилье это лучшие инвестиции в недвижимость.

Таким образом, 5% — это чистая прибыль в валюте,которую Вы получите от инвестиции в недвижимость за рубежом и которую не сможет предложить не один отечественный банк.

Анализ рынка недвижимости Европы

Вне всяких сомнений, Европа – один из самых примечательных уголков земного шара. Такие страны, как Франция, Германия и Великобритания считаются культурными, туристическими и производственными центрами. Но вложение инвестиций в недвижимость в этих странах может быть очень и очень затратными.

В частности, удобные апартаменты в Великобритании оцениваются выше 80 тысяч фунтов стерлингов (примерно 150 тысяч долларов), а стоимость дома и вовсе измеряется в астрономических единицах.

Уровень налогов и стоимость содержания жилья также находится на очень высоком уровне. К тому-же, не нужно забывать о проблеме беженцев , которые заполонили Европу и создают крайне негативную криминогенную ситуацию.

Анализ рынка недвижимости США

Дома в колониальном стиле в Майами, Филадельфии или Калифорнии являются мечтой любого обеспеченного инвестора. По крайней мере так было до 2008 года, когда на США обрушился ипотечный кризис и попросту уронил цены на жилье.

Теперь, чтобы получить достойную прибыль от инвестиций в недвижимость США необходимо покупать роскошные дома , чья стоимость стартует от 600 тысяч долларов. Ежегодно придется расставаться с существенным налогом (до 9% в зависимости от штата). Все это делает приобретение такого жилья малорентабельной инвестицией, которая способна сберечь свободные средства, но не способна их преумножить.

Заключение

И хотя Северный Кипр – непризнанная страна, это не умоляет того факта, что именно он является наилучшей странной для инвестиции в недвижимость за рубежом. Лишь вложив сюда деньги можно получить максимальную отдачу (до 20% годовых). Немного меньшую привлекательность имеют Таиланд и Испания. Они не способны приносить такую значительную прибыль.

Венчурные инвестиции: понятие, 7 особенностей, 6 интересных фактов и пошаговая инструкция по инвестированию+ТОП-7 лучших фондов России!